Phòng giặt chung cư đang phát triển như thế nào: Thiết bị, nhà cung cấp và quyết định thiết kế

Việc trang bị tiện nghi giặt là cho một khu chung cư phức hợp đòi hỏi nhiều quyết định hơn hầu hết các nhà quản lý tài sản dự đoán. Nhà cung cấp thiết bị, kích thước máy, độ ồn trong phòng và cơ sở hạ tầng thanh toán đều ảnh hưởng đến mức độ hài lòng của cư dân — và liệu phòng giặt có trở thành tài sản doanh thu hay vấn đề đau đầu về bảo trì hay không. Việc thiết lập máy giặt và máy sấy thương mại phù hợp cho một khu chung cư phụ thuộc vào số lượng căn hộ, tuổi xây dựng, cơ cấu ngân sách và mức độ tham gia vận hành mà chủ sở hữu muốn duy trì. Hướng dẫn này đề cập đến từng biến số đó bằng dữ liệu cụ thể và hướng dẫn thực tế.

Các công ty máy giặt và máy sấy phục vụ các khu chung cư

Có hai cách khác nhau để các khu chung cư có được thiết bị giặt là: mua hoàn toàn và mô hình cho thuê được quản lý. Trong mô hình cho thuê, một công ty dịch vụ giặt là bên thứ ba lắp đặt, bảo trì và sở hữu máy móc - chủ sở hữu tòa nhà nhận được phần trăm doanh thu mà không cần bất kỳ khoản vốn đầu tư hoặc trách nhiệm sửa chữa nào. Trong mô hình mua, chủ sở hữu mua máy trực tiếp và quản lý độc lập.

Mỗi cách tiếp cận phù hợp với hồ sơ sở hữu khác nhau. Danh mục đầu tư lớn hơn với quản lý tại chỗ thường thích quyền sở hữu để có doanh thu dài hạn cao hơn. Những chủ nhà nhỏ hơn hoặc những người không có nhân viên bảo trì thường thấy mô hình cho thuê thực tế hơn.

Các công ty dịch vụ giặt ủi lớn được quản lý

Các công ty sau đây chuyên lắp đặt và quản lý phòng giặt là cho các tòa nhà chung cư và khu nhà dành cho nhiều gia đình trên khắp Hoa Kỳ:

Phân chia doanh thu trong các thỏa thuận được quản lý thường diễn ra 50/50 đến 70/30 nghiêng về nhà cung cấp dịch vụ , phản ánh chi phí đầu tư vốn và bảo trì của họ. Một số hợp đồng cung cấp cho tòa nhà khoản thanh toán cố định hàng tháng thay vì tỷ lệ phần trăm - hữu ích cho việc lập ngân sách nhưng thường ít sinh lợi hơn nếu phòng giặt được sử dụng nhiều.

Khi đánh giá bất kỳ hợp đồng giặt là được quản lý nào, hãy chú ý đến thời hạn hợp đồng (thường là 5–10 năm), lịch trình thay thế thiết bị, đảm bảo thời gian đáp ứng cho việc sửa chữa và các điều khoản của điều khoản chấm dứt hợp đồng. Một hợp đồng ràng buộc bạn vào những cỗ máy cũ kỹ với khả năng phản hồi sửa chữa chậm sẽ khiến cư dân thất vọng trong nhiều năm.

Mua thiết bị trực tiếp: Thương hiệu hàng đầu cho nhiều gia đình

Đối với các chủ sở hữu tòa nhà muốn sở hữu máy móc của mình, các thương hiệu máy giặt và máy sấy thương mại hàng đầu được sử dụng trong phòng giặt chung cư bao gồm Speed Queen, Maytag Commercial (Whirlpool Commercial), Electrolux Professional và Huebsch. Đặc biệt, Speed Queen đã tạo dựng được vị thế thống trị trên thị trường máy đa năng ở Mỹ với các dòng máy được đánh giá cao về chất lượng. 10.000 chu kỳ và được hỗ trợ bảo hành linh kiện 5 năm — rất quan trọng đối với môi trường dùng chung nơi máy móc chạy thường xuyên hơn nhiều so với trong một hộ gia đình.

Thông tin cơ bản về máy giặt thương mại: Điều gì làm cho chúng khác biệt

Máy giặt thương mại không chỉ đơn giản là một thiết bị dân dụng lớn hơn hoặc bền hơn — nó được thiết kế ngay từ đầu để có thể vận hành liên tục, cho nhiều người dùng. Sự khác biệt ảnh hưởng đến quyết định mua hàng, yêu cầu lắp đặt và chi phí vận hành dài hạn theo những cách có ý nghĩa quan trọng đối với các nhà điều hành khu chung cư.

Sự khác biệt về cấu trúc quan trọng nhất giữa máy giặt thương mại và dân dụng:

• Cấu trúc khung và trống: Máy thương mại sử dụng trống thép không gỉ và khung gia cố được thiết kế để chịu rung, quá tải và hoạt động liên tục. Hầu hết các máy dân dụng không được chế tạo cho nhiều hơn một hoặc hai chu kỳ đầy đủ mỗi ngày.
• Động cơ và hộp số: Các đơn vị thương mại thường sử dụng động cơ dẫn động trực tiếp hoặc truyền động đai hạng nặng được xếp hạng cho chu kỳ làm việc cao hơn nhiều, với ít bộ phận chuyển động có thể bị mòn hơn.
• Van và máy bơm nước: Van lưu lượng cao và máy bơm công suất lớn cho phép thời gian nạp và xả nhanh hơn, giữ cho thời gian chu kỳ luôn cạnh tranh ngay cả ở công suất lớn hơn.
• Hệ thống điều khiển: Máy giặt thương mại hiện đại sử dụng bộ điều khiển điện tử có thể lập trình cho phép người quản lý hoặc người vận hành thiết lập các thông số chu trình, mức giá và chế độ chẩn đoán từ xa.
• Tích hợp thanh toán: Không giống như các máy dân dụng, máy giặt thương mại được thiết kế để chấp nhận phần cứng bán hàng tự động — cơ chế tiền xu, đầu đọc thẻ hoặc mô-đun thanh toán di động — như một phần kiến trúc tiêu chuẩn của chúng.

Một thông số khiến nhiều người mua ngạc nhiên là hệ số G - thước đo lực ly tâm trong chu kỳ quay. Hệ số G cao hơn (được biểu thị bằng bội số của lực hấp dẫn) sẽ hút nhiều nước hơn từ quần áo trước chu trình sấy. Máy giặt thương mại thường đạt được 200–400G, so với 60–100G ở hầu hết các máy dân dụng. Tốc độ vắt vắt cao hơn có nghĩa là thời gian sấy ngắn hơn, mức sử dụng năng lượng thấp hơn và mang lại trải nghiệm tốt hơn cho những cư dân phải chạy với khối lượng quần áo chồng chất lên nhau.

Kích thước máy giặt thương mại: Chọn công suất phù hợp cho tòa nhà của bạn

Kích thước máy giặt thương mại được đo bằng pound công suất giặt khô. Làm đúng điều này rất quan trọng: máy quá nhỏ tạo ra thời gian chờ đợi và hao mòn nhanh hơn do sử dụng quá mức; máy quá lớn chạy trống một phần và tạo ra doanh thu kém trên mỗi chu kỳ so với chi phí của chúng.

Loại kích thước máy giặt thương mại tiêu chuẩn

Các hướng dẫn của ngành thường khuyến nghị một cặp máy giặt-máy sấy cho mỗi 8–12 căn hộ trong phòng giặt chung. Ví dụ: một tòa nhà có 48 căn thường cần 4–6 cặp máy giặt-máy sấy. Tuy nhiên, tỷ lệ này nên được điều chỉnh tăng lên nếu cơ cấu cư dân nghiêng về phía các gia đình hoặc nếu tòa nhà không có bất kỳ lựa chọn kết nối nào trong căn hộ.

Trộn các kích cỡ công suất là một chiến lược được sử dụng trong các phòng giặt cao cấp hơn — cung cấp một hoặc hai máy có công suất lớn (40–60 lb) cùng với các máy tiêu chuẩn 20–25 lb mang lại cho cư dân tùy chọn giặt chăn bông và các đồ quá khổ tại chỗ, đây là điểm khác biệt thực sự về sự tiện lợi và cũng yêu cầu mức giá mỗi chu kỳ cao hơn.

Kích thước vật lý và quy hoạch không gian

Ngoài công suất giặt, dấu chân vật lý cũng quan trọng đối với việc bố trí phòng. Máy giặt cửa trước thương mại tiêu chuẩn có trọng lượng từ 20–25 lb thường có kích thước khoảng Rộng 27–28 inch, sâu 30–32 inch và cao 38–40 inch . Các đơn vị 40 lb lớn hơn có thể rộng 32–36 inch. Cấu hình ngăn xếp (máy giặt bên dưới, máy sấy bên trên) có sẵn và được sử dụng rộng rãi trong các phòng giặt có không gian hạn chế, với các cặp xếp chồng lên nhau chiếm diện tích sàn tương đương với một bộ phận.

Luôn xác nhận các vị trí gần tiện ích - cấp nước, thoát nước, gas hoặc điện - trước khi hoàn thiện sơ đồ mặt bằng. Việc di chuyển hệ thống ống nước để phù hợp với cách bố trí máy khác sau khi xây dựng rất tốn kém và rắc rối.

Cách âm phòng giặt khu chung cư

Tiếng ồn từ các phòng giặt chung là một trong những lời phàn nàn dai dẳng nhất của cư dân trong các tòa nhà dành cho nhiều gia đình - đặc biệt khi máy chạy vào buổi tối và cuối tuần gần không gian sống. Cách âm phòng giặt không phải là tùy chọn trong các tòa nhà nơi phòng giặt có chung tường, sàn hoặc trần với các căn hộ có người sử dụng. Khi thực hiện đúng cách, nó sẽ bảo vệ chất lượng giấc ngủ, giảm khiếu nại về tiếng ồn và có thể ảnh hưởng đáng kể đến sự hài lòng của người dân cũng như tỷ lệ gia hạn hợp đồng thuê.

Tiếng ồn trong phòng giặt lan truyền dưới hai dạng: âm thanh trong không khí (tiếng vo ve và rung động của động cơ) và tiếng ồn do tác động từ cấu trúc (rung động cơ học truyền qua sàn và tường trong chu kỳ quay). Cách âm hiệu quả phải giải quyết cả hai.

Tấm đệm chống rung và cách ly máy

Bước đầu tiên tiết kiệm chi phí nhất là cách ly từng máy khỏi sàn bằng miếng đệm chống rung hoặc chân cách ly. Những miếng đệm cao su hoặc composite dày đặc này nằm bên dưới mỗi máy và hấp thụ rung động cơ học trước khi nó truyền vào cấu trúc tòa nhà. Giá miếng đệm chống rung chất lượng $20–$80 mỗi máy và có thể tự giảm tiếng ồn rung truyền tới 30–50%. Đây là biện pháp can thiệp cơ bản - không thực hiện là một sai lầm bất kể bạn đầu tư thêm gì vào cách âm.

Xử lý tường và trần

• Kênh đàn hồi và vách thạch cao tách rời: Việc lắp đặt vách thạch cao trên các kênh kim loại đàn hồi (thay vì vặn trực tiếp vào đinh tán) sẽ phá vỡ kết nối cơ học mà rung động truyền qua. Kết hợp với khả năng cách âm trong khoang tường (len khoáng có tác dụng cách âm tốt hơn sợi thủy tinh), điều này có thể đạt được xếp hạng STC (Lớp truyền âm thanh) có ý nghĩa là 50–60.
• Vinyl tải khối lượng lớn (MLV): MLV là vật liệu rào cản dày đặc, linh hoạt có thể được thêm vào phía sau vách thạch cao hoặc làm lớp trên các bức tường hiện có. Một lớp MLV 1 lb/sq ft sẽ bổ sung thêm khoảng 25–27 điểm STC chặn âm thanh. Nó đặc biệt hiệu quả khi kết hợp với vách thạch cao tách rời.
• Tấm trần tiêu âm hoặc tấm đám mây: Nếu phòng giặt nằm dưới các căn hộ có người sử dụng thì việc xử lý trần cách âm là điều cần thiết. Hệ thống trần cách âm treo có khe thông gió phía trên giúp hấp thụ âm thanh và cách ly tác động ở một mức độ nào đó.

Nâng cấp sàn cho tiếng ồn tác động

Đối với các phòng giặt ở các tầng trên - nơi rung động của chu trình quay truyền xuống các thiết bị có người ở bên dưới - cụm sàn là bộ phận quan trọng nhất. Các tùy chọn bao gồm:

• Hệ thống sàn nổi: Lớp nền phụ bằng bê tông hoặc ván ép được lắp đặt phía trên lớp lót cách âm (thay vì liên kết trực tiếp với tấm kết cấu) sẽ tách lớp bề mặt và giảm đáng kể khả năng truyền tác động.
• Nền tảng máy có cách ly nhúng: Các bệ thiết bị giặt được thiết kế có mục đích kết hợp các vật liệu hấp thụ rung động vào một bệ nâng cao hiện có sẵn để lắp đặt cho mục đích thương mại. Những điều này hợp nhất việc cách ly máy thành một giải pháp thiết kế duy nhất.

Dự án cách âm toàn bộ phòng giặt trong một tòa nhà chung cư cỡ trung - bao gồm tách tường, MLV, miếng đệm chống rung và xử lý trần - thường được thực hiện $3,000–$12,000 tùy thuộc vào quy mô phòng và mức độ phức tạp của việc xây dựng . Đối với các tòa nhà thường xuyên bị phàn nàn về tiếng ồn hoặc các căn hộ liền kề với phòng giặt, đây hầu như luôn là một khoản đầu tư đáng giá so với chi phí mà cư dân không hài lòng và doanh thu.

Lựa chọn máy và đầu ra tiếng ồn

Không phải tất cả các máy thương mại đều ồn ào như nhau. Động cơ truyền động trực tiếp tạo ra ít rung động hơn hệ thống truyền động dây đai. Máy giặt cửa trước vốn đã êm hơn so với máy giặt cửa trên trong quá trình khuấy trộn. Khi lo ngại về tiếng ồn, việc chỉ định máy có động cơ biến tần (thay đổi tốc độ một cách trơn tru thay vì chuyển đổi giữa các tốc độ cố định) có thể tạo ra sự khác biệt có thể đo lường được. Các dòng sản phẩm thương mại của Electrolux Professional và Miele nói riêng được đánh giá là có khả năng vận hành êm hơn trong bối cảnh nhiều gia đình.

Công nghệ giặt tương lai Đến các tòa nhà chung cư

Phòng giặt trong 5 năm tới sẽ trông khác biệt đáng kể so với ngày nay - cả về công suất máy móc và trải nghiệm của người dân xung quanh nó. Một số công nghệ hiện đang được áp dụng ở giai đoạn đầu hoặc giữa đang trên đà trở thành tính năng tiêu chuẩn trong lắp đặt máy giặt dành cho nhiều gia đình.

Ứng dụng thường trú và giám sát máy thông minh

Các máy được kết nối mạng báo cáo trạng thái thời gian thực cho hệ thống quản lý tòa nhà - và tới điện thoại thông minh của cư dân - đã sẵn có và ngày càng được mong đợi. WASH và CSC ServiceWorks đều cung cấp các ứng dụng dành cho người dân để hiển thị tính khả dụng của máy, gửi thông báo hoàn thành chu trình và chấp nhận thanh toán di động. Các tòa nhà có ứng dụng phòng giặt thông minh báo cáo mức độ hài lòng của người dân cao hơn đáng kể đối với tiện nghi giặt là của họ so với các tòa nhà có trang thiết bị tương đương nhưng không có tính năng kết nối.

Thông báo hoàn thành chu trình đặc biệt giải quyết một trong những vấn đề thường gặp nhất trong phòng giặt chung — quần áo nằm trong máy đã hoàn thiện trong khi ai đó chờ đợi. Lời nhắc tự động được gửi năm phút sau khi hoàn thành chu trình sẽ giảm đáng kể vấn đề này mà không cần bất kỳ sự can thiệp nào của nhân viên.

Máy sấy bơm nhiệt và công nghệ thông gió

Máy sấy bơm nhiệt tuần hoàn và tái sử dụng không khí nóng thay vì thải nó ra bên ngoài. Lợi thế hiệu quả là đáng kể: máy sấy bơm nhiệt sử dụng điện năng ít hơn 40–50% so với máy sấy nhiệt điện trở thông thường. Quan trọng hơn đối với các tòa nhà chung cư - đặc biệt là những tòa nhà cũ có khả năng tiếp cận tường bên ngoài hạn chế - máy sấy bơm nhiệt không có lỗ thông hơi loại bỏ hoàn toàn nhu cầu về đường ống bên ngoài.

Đây là một lợi ích linh hoạt cài đặt đáng kể. Các tòa nhà hiện không thể bổ sung máy sấy do hạn chế về hệ thống thông gió có thể lắp đặt các bộ phận bơm nhiệt chỉ bằng kết nối điện. Khi công nghệ hoàn thiện và máy sấy bơm nhiệt thương mại thu hẹp khoảng cách về thời gian chu kỳ với các máy thông thường, dự kiến ​​các phòng giặt dành cho nhiều gia đình sẽ nhanh chóng được áp dụng cho đến cuối những năm 2020.

Hệ thống chất tẩy rửa cảm biến tải và tự động định lượng AI

Máy giặt có cảm biến tích hợp phát hiện trọng lượng tải và loại vải — sau đó tự động điều chỉnh lượng nước, nhiệt độ và độ dài chu kỳ — đang chuyển đổi từ ứng dụng dân dụng sang ứng dụng thương mại. Trong môi trường giặt chung, điều này quan trọng vì nó loại bỏ lỗi của người dùng khỏi phương trình: máy tự tối ưu hóa sẽ mang lại kết quả giặt tốt hơn, tiêu thụ ít tài nguyên hơn và ít hao mòn do quá tải hơn so với máy phụ thuộc hoàn toàn vào đầu vào của người dùng.

Hệ thống định lượng tự động - tự động phân phối lượng chất tẩy rửa đã được hiệu chỉnh thay vì dựa vào việc người dân tự thêm vào - đã có sẵn trên một số nền tảng thương mại. Ngoài sự thuận tiện, các hệ thống này còn giảm thiểu tình trạng sử dụng quá liều chất tẩy rửa vốn cực kỳ phổ biến trong các môi trường giặt bằng đồng xu và thẻ, nơi người dân thường thêm nhiều xà phòng hơn mức cần thiết. Dùng quá liều sẽ làm tăng tốc độ mài mòn của phốt trống và góp phần tích tụ cặn làm rút ngắn tuổi thọ của máy.

Tối ưu hóa doanh thu dựa trên việc sử dụng và định giá linh hoạt

Đối với chủ sở hữu tòa nhà vận hành thiết bị giặt là của riêng họ, hệ thống thanh toán được kết nối hiện cho phép định giá linh hoạt — tự động điều chỉnh chi phí chu kỳ dựa trên thời gian trong ngày hoặc ngày trong tuần. Việc tăng giá trong giờ cao điểm sáng Thứ Bảy và đưa ra mức giá chiết khấu vào các buổi chiều Thứ Ba có thể giúp phân phối mức sử dụng dễ dàng hơn và tăng tổng doanh thu hàng tháng mà không cần thêm máy. Những người sớm áp dụng định giá giặt linh hoạt ở các cơ sở nhiều gia đình đã báo cáo doanh thu tăng lên tới 10–20% mà không có bất kỳ thay đổi nào về số lượng máy hoặc cơ sở cư trú.

Thanh toán không dùng tiền mặt: Không còn tùy chọn trong thị trường cạnh tranh

Đối với những cư dân dưới 40 tuổi, thanh toán không dùng tiền mặt đang nhanh chóng trở thành kỳ vọng cơ bản đối với dịch vụ giặt là chung, chứ không phải là một tính năng cao cấp. Các tòa nhà vẫn vận hành phòng giặt chỉ dùng tiền xu đang gặp bất lợi có thể đo lường được khi cạnh tranh giành người thuê, những người có thể đang lựa chọn giữa các căn hộ tương tự ở các khu nhà gần đó.

Hệ thống giặt không dùng tiền mặt cho các tòa nhà chung cư thường hoạt động thông qua một trong ba phương pháp sau:

• Xây dựng thẻ khách hàng thân thiết/thẻ giá trị lưu trữ: Cư dân nạp giá trị tại ki-ốt trung tâm bằng tiền mặt hoặc thẻ, sau đó sử dụng thẻ tòa nhà tại máy. Loại bỏ đầu đọc thẻ riêng lẻ trên mỗi máy trong khi vẫn chấp nhận tiền mặt từ những cư dân có nhu cầu.
• Đầu đọc nhấn tín dụng/ghi nợ trên mỗi máy: Linh hoạt nhất cho người dân nhưng có chi phí phần cứng cao hơn trên một nhóm máy. Các hệ thống như PayRange và Hercules cung cấp các mô-đun đầu đọc thẻ plug-and-play tương thích với nhiều mẫu máy thương mại.
• Thanh toán bằng mã QR/ứng dụng điện thoại thông minh: Cư dân quét mã QR trên máy để bắt đầu chu kỳ thông qua ứng dụng. Chi phí phần cứng thấp nhất; ma sát thường trú cao nhất khi thiết lập lần đầu, nhưng được ưa chuộng rộng rãi sau khi được áp dụng.

Các hệ thống kết hợp chấp nhận cả thanh toán không dùng tiền mặt và thanh toán bằng tiền xu là cách tiếp cận an toàn nhất cho các tòa nhà có nhân khẩu học cư dân đa dạng - đặc biệt là những tòa nhà phục vụ người thuê nhà lớn tuổi hoặc cư dân không có tài khoản ngân hàng, những người mà tiền mặt vẫn là lựa chọn thực tế.